Geraer Erklärung des 7. Thüringer Mietertages

Schrumpfende Städte und aktuelle Fragen der Wohnungspolitik

I. Schrumpfende Städte und demographische Entwicklung

Abwanderung und demographische Faktoren haben Einfluss auf unsere Städte. Wie sehen unsere Städte in 20 Jahren aus? Welche Erwartungen haben Bürger an ihre Gemeinde, betreffend ihrer sozialen, kulturellen und technischen Leistungsfähigkeit? Wo werden Arbeit und Arbeitsplätze entstehen? Wie wird der gesellschaftliche Wandlungsprozess erfolgen, welchen direkten Einfluss haben die Bürger? Welche Antworten haben die kommunal Verantwortlichen? Gibt es einen Gestaltungsplan für die Stadt im 21. Jahrhundert?

A.

Erst mit dem sichtbaren gravierenden Bevölkerungsverlusten in Thüringen hat sich ein Problemdruck aufgebaut, an dem Planung und Politik nicht mehr vorbei gekommen sind. Der generelle Trend sinkender Geburtenzahlen wurde zwischen 1989 und 1991 nochmals verstärkt durch die große Zahl der Abwanderung vorwiegend junger Menschen in die alten Bundesländer. Allein in diesen drei Jahren verlor Thüringen im Saldo 130.410 Personen an andere Bundesländer. In Folge dieser Tendenz verschärft sich der demographische Wandel in Thüringen, so dass schätzungsweise 2030 die Anzahl der Senioren in Thüringen bei 30 % liegen wird, mit steigernder Tendenz, während sie 1998 noch bei 15 % lag. Solange ein dauerhaftes Sozialgefälle in Deutschland besteht, und dies von Teilen der politischen Klasse als unabänderliche Realität anerkannt wird, ist die Tendenz der Abwanderung nicht zu stoppen; hinzu kommt die Unterversorgung mit Lehrstellen. Es wäre Aufgabe der Politik, Abwanderer in die alten Bundesländer, welche dort ihre Ausbildung oder ihr Studium absolviert haben, Angebote zu unterbreiten, Perspektiven und Chancen aufzuzeigen, damit sie in Thüringen wieder  arbeiten und leben können. Hier versagt die Thüringer Landespolitik.

B.

Es ist in Thüringer Städten und Gemeinden zu beobachten, dass nach Vorstellung der Stadtplanungs- und Bauämter ohne Mitsprache der Bürger Wohnblocks abgerissen, neudeutsch „vom Markt genommen“, werden. Die Fehler der Wohnungswirtschaft aus Anfang der 90er-Jahre wiederholen sich. Während Anfang der 90er-Jahre die Wohnungswirtschaft auf Grund öffentlicher Fördermittel des Bundes ohne langfristige Konzeption saniert hat, wird jetzt teilweise übereilt abgerissen.

Schrumpfende Städte werden zu wenig als Entwicklungschance begriffen. Eine aktive Rücksprache mit den Mietern wird nicht ausreichend geführt. Auf Nutzerwünsche wird selten eingegangen. Die Stadtbauämter bestimmen mit der Vergabe von Fördermitteln in Abstimmung mit den Vorständen der Gesellschaften die Abrissgebiete.

Eine Diskussion über die Zukunft von Städten und Gemeinden in 20 Jahren und die Aufgaben, welche dann die Stadt bzw. Gemeinde noch zu erfüllen hat, fehlt. Der 7. Thüringer Mietertag möchte hierzu seinen Beitrag leisten und den Anstoss zu derartigen Diskussionen geben.

Gegenstand von Bürgerbeteiligung im Modell einer veränderten Stadt ist Mitbestimmung, die durch direkte Beteiligung der Bevölkerung erfolgen muss. Es kann in Fällen dramatischer Einwohnerrückgänge nicht mehr genügen, der Bevölkerung schmerzliche und inopportune Maßnahmen schmackhaft zu machen.

Vielmehr besteht die Vorstellung, dass die Potenziale der Bevölkerung, ihr Wissen um Qualitäten und Besonderheiten in die Planung einbezogen werden müssen, um einer Stadt ihr Überleben zu sichern.

C.

Eine Bürgerbeteiligung sollte in vielen Formen, unter anderem durch öffentliche Auslegung und Bekanntmachung von Stadtumbaukonzepten, erfolgen.

Eine öffentliche Bekanntmachung wird eine Diskussion und damit eine Mitbestimmung beleben, welche heute nicht gegeben ist, selbst bei Wohnungsbaugenossenschaften nicht. Das zur Zeit praktizierte Vorgehen ist auch nicht förderlich für die Schaffung aktiver Nachbarschaften. Auswählen können und Nachhaltigkeit gehören zusammen. Wenn unsere Wohnungen und die Nachbarschaft, in die sie eingegliedert sind, auf lange Frist nachhaltig sein sollen, dann müssen sie auch weiterhin Orte sein, wo Menschen dauerhaft leben wollen.

Der Abriss einzelner Wohnblöcke und ganzer Straßenzüge kann erhebliche Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit des Betreibers von Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Veränderungen des Nahverkehrs nach sich ziehen. Insoweit sind diese Aspekte ausreichend zu prüfen und zu berücksichtigen. Im Ergebnis ist zu gewährleisten, dass sich weder die Wohnqualität der verbleibenden Mieter verschlechtert, noch die auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten sich signifikant erhöhen.

II. Arbeitslosengeld II – SGB II

Politik und Gesellschaft haben Reformen am Arbeitsmarkt gewollt. Die weitere Entwicklung im Zusammenhang mit dem Arbeitslosengeld II wird vom DMB kritisch begleitet werden müssen.

Die Ungleichbehandlung von Barvermögen, Sparguthaben, Lebensversicherungen und selbst genutztem Wohneigentum bzw. Einfamilienhaus ist nicht zu rechtfertigen. Konkret bedeutet dies, dass Mieter, die nicht eine selbst genutzte Wohnimmobilie als Altersvorsorge gewählt haben, sondern dies über Lebensversicherungen, Sparguthaben oder private Altersvorsorge geregelt haben, nun bestraft werden, indem sie gezwungen werden ihr Altersvermögen aufzulösen und davon zu leben. Während dessen andere, die die Wohnform zur Miete abgewählt haben und ihr Kapital in ein Haus oder einer Eigentumswohnung angelegt haben, nun vom Staat privilegiert werden und ihr Vermögen regelmäßig als geschütztes Vermögen betrachtet wird. Eine derartige Ungleichbehandlung und Schlechterstellung von Mietern stößt zwangsläufig auf den Widerstand des Deutschen Mieterbundes.

Diese Ungleichbehandlung betrifft auch Nutzer von Erholungsgärten mit eigenen Datschen, sowie Mieter mit Genossenschaftsanteilen.

Kritik und Bedenken des Deutschen Mieterbundes richtet sich an der konkreten Umsetzung und hier auch an der Ungleichbehandlung von Immobilieneigentümern und Mietern; real werden Mieter im Ergebnis gegenüber selbst genutzten Eigentümern deutlich schlechter gestellt.

Der Deutsche Mieterbund, Landesverband Thüringen e.V. fordert vom Bundesgesetzgeber aber auch von der Landesregierung und den Kommunen Klarstellungen hinsichtlich des zu berücksichtigenden Schonvermögen von Mietern bzw. eine deutliche Aufstockung der Grundfreibeträge für Altersvorsorge. Weiterhin mahnt der Mieterbund ein fortlaufendes Beobachten, Überprüfen und Berichtigung der Umsetzung von Hartz IV (Viertes Gesetz für moderne Dienstleistung am Arbeitsmarkt) unter Einbeziehung von Sozialverbänden an.

Im Rahmen der kommunalen Festlegung der Angemessenheit von Wohnungsgrößen, Mietzahlungen und Übernahme von Betriebskosten, sind diese Kosten an den jeweiligen kommunalen Miet- und Betriebskostenspiegel zu binden. Hier bedürfte es einer Förderung durch Bund und Land, das flächendeckend Miet- und Betriebskostenspiegel erstellt werden, welche Übersicht und Markttransparenz gewähren.

Hierzu bietet der Deutsche Mieterbund, Landesverband Thüringen e.V. ausdrücklich seine Mitarbeit an.

III. Wasser / Abwasser

Der Deutsche Mieterbund, Landesverband Thüringen e.V. lehnt die Pläne der Landesregierung, keine Beiträge mehr bei Investitionen in die Wasserversorgung zu erheben bzw. bereits bezahlte Beiträge zurückzuerstatten als unsozial, rechtswidrig und verfassungswidrig ab. Die Steuergelder von Mietern werden benutzt, um einseitig Eigentümer zu entlasten, wobei der wesentliche wirtschaftliche Vorteil insbesondere bei Eigentümern großer Grundstücke liegt.

Im Gegenzug müssen die „Wahlgeschenke“ refinanziert werden. Dies würde bedeuten, dass Wassergebühren bei Umsetzung des vorgesehenen Gesetzesvorhabens erheblich ansteigen werden, in Einzelfällen bis zu einem Mehrfachen des Heute gezahlten. Dies würde dazu führen, dass die „zweite Miete“ der Nebenkosten in Thüringen zur „ersten Miete“ werden würde, was besonders in den Randbereichen zu den Nachbarländern zu einer Verdrängung der Mieter führen würde.

Darüber hinaus würde diese Politik die Zersiedlung fördern, denn durch den Verzicht auf Beiträge ist es lukrativ abseits gelegene große Grundstücke zu erwerben, da diese auf Kosten der steuerzahlenden Mieter erschlossen würden. Konkret bedeutet dies, dass bspw. eine Arbeitnehmerfamilie mit zwei Kindern in ihrer 75 m² großen Plattenneubauwohnung über den Wasserpreis die Erschließungskosten des abseits gelegenen Grundstückes am Waldrand mit bezahlen müssten.

Der DMB Landesverband Thüringen e.V. hat erhebliche Zweifel, ob der vorgesehene Wegfall der Beiträge und die damit einhergehende Erhöhung der Gebühren mit dem

Gleichheitssatz nach Artikel 3 des Grundgesetzes und nach Artikel 2 der Verfassung des Thüringer Freistaates in Einklang steht. Gegebenenfalls behält sich der Landesverband eine derartige Überprüfung vor.

Notwendigen Änderungen des Thüringer Kommunalabgabengesetzes könnte konstruktiv vom Mieterbund begleitet werden. Als Beispiel soll an die Abschreibung der Investitionen erinnert werden, es ist wenig nachvollziehbar, dass bspw. eine Generation die Kosten unterlassener Sanierung und Modernisierung im Wasserbereich zu tragen hat. Hier wäre im Rahmen einer Sonderregelung eine deutlich längere Abschreibung möglich, was zu einer Reduzierung der Belastung führen würde.

Kritisch betrachtet werden muss die Arbeit der kommunalen Aufsichtsbehörde, da Prüfungen und Genehmigungen der Wasser- und Abwasserinvestitionen durch das Thüringer Landesverwaltungsamt erfolgt ist. Das Land kann sich insoweit nicht von seiner Mitverantwortung der Schaffung von überdimensionierten Wasser- und Abwasseranlagen drücken. Es bedarf zukünftiger Regelungen, Ideen und Konzepte welche überzeugen, dass kleinere Einheiten zu leistungsfähigen wirtschaftlichen Wasser- und Abwasserverbänden fusionieren.

IV. Rechtsprechung Bundesgerichtshof

In der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind die Neuregelungen der Kündigungsfrist aus § 573 BGB für am 31.08.2001 bestandene Mietverträge verworfen. Wir halten es für politisch unanständig, wenn einerseits die Bundesregierung ein Kernstück der Mietrechtsreform nicht durchsetzt und andererseits im Zuge von Hartz IV Mietern die mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten in ihren Mietverträgen gefangen sind, bei unangemessen großem Wohnraum eine Übergangsregelung von 6 Monaten zubilligt. Hier bedürfte es einer sofortigen gesetzgeberischen Initiative, welche die ursprünglichen Ziele der Mietrechtsreform wieder aufgreift und sicherstellt, dass auch für Altmietverträge eine Kündigungsfrist für drei Monate gilt. Insoweit müsste die unglückselige Formulierung in Artikel 229 § 3 Abs. 10 EGBGB klargestellt werden, dass § 573 c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches nicht anzuwenden ist, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Individualabreden nach § 4 AGB-Gesetz vereinbart worden sind.

Das gesetzgeberische Ziel, die Fristen für Mieterkündigungen auf 3 Monate festzu- legen, darf auch nicht durch einen Ausschluss des Kündigungsrechtes umgangen werden. Der Gesetzgeber wird deshalb aufgefordert, einen solchen Ausschluss zu verbieten, nicht nur für neue Mietverträge, sondern auch für bereits bestehende.

Der Mieterbund äußert seine Besorgnis über die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit von Modernisierungsumlagen. Ebenfalls sind die veröffentlichten Entscheidungen zur Wirtschaftlichkeit von Contractingkosten zu rügen. Es ist leider vom Bundesgesetzgeber verabsäumt worden im Zuge der Mietrechtsreform die Grauzone von Contracting und betreutem Wohnen zu klären. Hierfür sind Regelungen und Grundlagen zu schaffen, also einen gesetzlichen Rahmen vorzugeben, in dem sich die Vertragsparteien bewegen können.

 V. Verbandsarbeit

Der neue Landesvorstand hat die Aufgabe die Verbandsarbeit neu auszurichten, auf den nachfolgenden 4 Ebenen: politisch, inhaltlich, organisatorisch, finanziell.

Während im Leitantrag schon politische und inhaltliche Grundzüge der Arbeit erkennbar sind, müssen die in einer zukünftiger Klausurtagung vertieft und untersetzt werden.

Abwanderung und demographischer Wandel haben Einfluss auf die örtliche Struktur der Mieterbewegung, so dass über zukünftige Veränderungen nachgedacht werden muss. Denkbar wären Kooperationen, in denen sich mehrere Mietervereine organisatorisch zusammenschließen um gemeinsam bspw. die Mitgliederverwaltung zu betreuen oder gemeinsam Rechtsberater zu finanzieren, der die flächendeckenden Außenstellen vereinsübergreifend betreuen kann. Weiterhin sind Konzepte für Mitgliedergewinnung zu entwickeln, um den dauerhaften Rückgang von Mitgliedern im örtlichen Mieterverein, was zwangsläufig auch zu einer Schwächung des Landesverbandes führt, aufzuhalten und im günstigen Fall umzukehren. Eine Rückgang der Mitgliederzahlen führt über die Abführung des Bundesbeitrages auch zu einer finanziellen Schlechterstellung des Landesverbandes.

Im Vordergrund der Mitgliedergewinnung und Mitgliederbindung steht die Zufriedenheit der Mitglieder in den Mietervereinen. Hierbei ist die subjektive Erwartung der Mitglieder an den Verein, in Bezug zur objektiven Leistung des Vereins und der Wahrnehmung der Leistung durch das Mitglied in Kontext zu setzen. Hierzu wäre es von Vorteil wenn einheitliche, oder zumindest vergleichbare Angebote und Leistungen durch die örtlichen Mietervereine erbracht werden könnten, bspw. die Rechtsschutzversicherung auf fakultativem Wege.